「民泊って実際どれくらい儲かるの？」 「物件は見つけたけど、本当に運営して採算が合うのか不安……」民泊開業を検討しているオーナーから、最も多くいただく質問です。民泊事業は、賃貸経営と比べて利益の上振れが大きい一方、稼働率や単価設定を読み違えると赤字に転落するリスクもあります。だからこそ「走り出す前に数字で意思決定する」ことが、成功する開業の最大のポイントです。本記事では、民泊開業支援・運営代行を本業とする立場から、売上・経費・初期費用の計算ロジック実際の物件をベースにした収支シミュレーション3シナリオ（保守／標準／最大）実質利回りの目安と、賃貸経営との比較シミュレーション精度を高めるコツとよくある失敗を、テンプレートとしてそのまま使えるレベルで解説します。これから民泊を始める方、すでに物件は決まっていて事業計画を作り込みたい方の判断材料として、ぜひ最後までご覧ください。1. 民泊で収支シミュレーションが「最重要」な理由開業支援の現場で数百件の事業計画を見てきた経験から断言できるのは、民泊で失敗するオーナーには明確な共通点があるということです。それは「シミュレーションを作っていない、または作り込みが甘い」こと。民泊事業は、以下のような特徴を持っています。売上が稼働率・季節・観光需要に大きく左右される民泊新法では年間180日の営業上限がある初期投資が数百万円〜2,000万円超と幅広いOTA手数料・運営代行費・清掃費など、変動費の比率が高いつまり、「賃貸より大きく儲かる可能性」と「賃貸より大きく損する可能性」が両方あるビジネスモデルなのです。だからこそ、契約前・開業前に保守的な前提でシミュレーションを組み、「この数字でも回るか？」を確認することが、リスクを最小化しながらリターンを最大化する唯一の方法と言えます。ポイント：民泊の収支シミュレーションは「希望」ではなく「保守」で組む。希望シナリオで意思決定すると、開業3ヶ月後に資金繰りが破綻するケースが少なくありません。2. 民泊収支シミュレーションの全体像｜3つの構成要素民泊の収支シミュレーションは、シンプルに分解すると以下の3つの構成要素で成り立っています。要素内容確認するタイミング① 売上平均単価 × 稼働日数月次・年次② 経費変動費 + 固定費月次・年次③ 初期費用物件取得・リフォーム・備品など開業前一括これをもとに、最終的に判断したい指標は次の3つです。必ず計算すべき3指標年間経常利益（売上 − 経費）純利益率（経常利益 ÷ 売上）投資回収期間（初期投資 ÷ 年間経常利益）そして、シミュレーションは必ず3シナリオで作成してください。保守シナリオ（稼働率30%）：最悪これでも回るか？標準シナリオ（稼働率40〜50%）：現実的なライン最大シナリオ（民泊新法なら49%＝180日上限）：上振れ余地1パターンしか作らない事業計画は、市場環境の変化に対応できません。3シナリオ全てで黒字化できる物件だけが、本当に開業すべき物件です。3. 売上の立て方｜押さえるべき4変数とAirDNAの活用民泊の売上は、次の計算式で決まります。年間売上 = 平均単価（ADR） × 稼働日数稼働日数 = 営業可能日数 × 稼働率（OCC）予約組数 = 稼働日数 ÷ 平均宿泊日数このうち、シミュレーションで仮置きすべき4つの変数を順に解説します。3-1. 平均単価（ADR）の決め方ADR（Average Daily Rate＝平均販売単価）は、周辺の競合物件を10件以上ピックアップし、Airbnbのリスティングで実勢価格を確認するのが基本です。精度を上げたい場合は、有料ツールである AirDNA や STR を使うと、エリア・物件タイプ別の月次ADRを高い精度で把握できます。月額1〜3万円ほどかかりますが、初期投資数百万円のジャッジに使うと考えれば十分元が取れる投資です。物件規模・コンセプト別のADR目安は次のとおりです（あくまで地方都市の一般値）。物件タイプADR目安想定ターゲット1Rマンション（30㎡前後）8,000〜15,000円個人・出張1LDK（50㎡前後）12,000〜25,000円カップル・小グループ戸建て2LDK（70〜100㎡）18,000〜35,000円ファミリー・グループ古民家・一棟貸しプレミアム（100㎡〜）25,000〜45,000円インバウンド・特別な滞在注意点として、民泊新法の場合は年間180日の営業上限があるため、ADRをやや強気に設定しないと損益分岐に届きにくい傾向があります。希少性をどう価格に乗せるかが、収支を左右します。3-2. 稼働率（OCC）の見立て稼働率は、営業日数のうち実際にゲストが宿泊した日数の割合です。エリアごとの目安は以下のとおり。エリア保守標準上振れ都市部・主要観光地50%60〜70%80%以上地方中核都市30%40〜50%60〜70%地方郊外・田舎20%30〜40%50%前後地方であっても、観光地に近い・駅から徒歩圏・コンセプトが明確な物件であれば、30%は固く、運営次第で50〜70%は十分狙える水準です。民泊新法物件の場合は、年間営業日数が180日に制限されるため、「365日換算で49%」が事実上の最大稼働率になる点を忘れずに。3-3. 予約組数（清掃回数の根拠）予約組数は、清掃費・リネン費という変動費の最大要因です。予約組数 = 稼働日数 ÷ 平均宿泊日数たとえば年間稼働日数146日で平均宿泊2.1泊なら、予約組数は約69組。これに清掃単価をかけて清掃費を試算します。ポイント：同じ売上でも、1泊ばかりのゲストと連泊ゲストでは清掃回数が2〜3倍違います。利益率を高めるには「連泊しやすい価格設定（2泊割・週単位割）」が効果的です。3-4. 平均宿泊日数（ALOS）平均宿泊日数（Average Length of Stay）は、ゲスト属性で大きく変わります。国内ゲスト中心：1.5〜2.0泊ミックス（国内＋訪日）：2.0〜2.5泊インバウンド・観光地中心：2.5〜4.0泊実績データがない開業前の段階では、周辺競合のレビュー件数と稼働日数の比率から逆算して仮置きするのが現実的です。4. 経費の構造｜変動費・固定費の内訳民泊の経費は、売上連動の「変動費」と毎月一定の「固定費」に分けて整理します。4-1. 変動費（売上に応じて変わる経費）費目相場補足清掃費・リネン費業者依頼：1回1万円〜自社運営：1回6,000円前後内製化で利益率が一気に改善運営代行手数料売上の20%前後フル代行の相場。一部業務のみなら10〜15%OTA手数料Airbnb：15.5%Booking.com：15%前後楽天トラベル等：8〜15%複数OTA併用時は加重平均で算出光熱費（変動分）売上の3〜5%稼働が増えるほど増加清掃費は、地元のアルバイトスタッフを業務委託で確保し、内製化するのが利益率向上の王道です。1回あたり4,000円程度コストが下がるので、年間100組稼働するなら40万円の利益改善になります。運営代行は、本業が忙しい・遠方物件・ノウハウがない場合は依頼すべきですが、慣れてきたら一部業務の自社化を検討する価値があります。4-2. 固定費（毎月一定でかかる経費）費目相場（月額）家賃（賃貸の場合）5万〜15万円（地方）／15万〜40万円（都市部）管理費0〜2万円駐車場1〜3万円（必要な場合）Wi-Fi4,000〜6,000円光熱費（基本料金）3,000〜5,000円リネンサプライ（必要に応じ）1〜3万円備品消耗3,000〜10,000円火災保険料月換算3,000〜5,000円固定費は、売上ゼロでも発生するコストです。立ち上げ初月から数ヶ月は予約が入らない可能性があるため、最低3ヶ月分の固定費を運転資金として別途確保しておくことを強く推奨します。5. 初期費用の内訳｜リフォーム・消防設備・備品民泊の初期費用は、シミュレーションで最も見落とされがちな項目です。物件種別と状態によっては、想定の倍以上かかることもあります。5-1. 主要な初期費用項目費目金額目安備考物件取得費 / 賃貸初期費用賃貸：家賃3〜6ヶ月分購入：物件価格 + 諸費用5〜8%立地次第で大きく変動リフォーム費用50万円〜600万円状態次第。後述の内訳参照消防設備設置費用戸建て：40万〜100万円マンション：20万〜50万円自治体・規模により変動家具・家電・アメニティ100万〜300万円物件規模・グレードに比例行政書士費用（任意）10万〜30万円民泊新法届出・旅館業許可開業支援費用（任意）50万〜200万円コンセプト設計から集客まで5-2. リフォーム費用の目安水回り（キッチン・お風呂・洗面）、フローリング、クロスをフルリフォームする場合、500〜600万円が目安です。古民家など状態の悪い物件では1,000万円超になることも。重要：リフォームと消防設備の工事は、同時に発注することを強くおすすめします。クロス張り替えなどの手戻りが発生せず、トータルで数十万円のコスト削減につながります。5-3. 消防設備の内訳民泊・旅館業では、消防法に基づく以下の設備設置が必須です（施設規模・自治体により異なる）。自動火災報知設備（特定小規模施設用も可）非常用照明器具誘導灯消火器避難器具戸建て民泊の場合、40〜100万円が相場。築年数・延床面積・避難経路の状況で大きく変動するため、必ず消防署への事前相談と複数業者からの見積取得を行ってください。5-4. 行政書士・開業支援の活用判断許認可申請を任せたい場合は行政書士、開業ノウハウまで含めた集客・運営設計を任せたい場合は開業支援サービスの活用が選択肢になります。本業に集中したい失敗を最小化したい集客まで含めて設計したいこのいずれかに当てはまる場合は、専門家に投資する方が結果的に総コストは下がるケースが多いです。6. 【モデルケース】地方都市・戸建て民泊の収支シミュレーションここからは、これまでの考え方を実際の数字に落とし込みます。 本セクションでは、典型的な「地方中核都市の戸建て民泊」を仮想モデルとして、3シナリオで年間収支を試算します。※本モデルは説明用の仮想ケースです。実際の数字は物件・エリア・運営体制により大きく変動します。6-1. モデル物件の前提条件項目内容想定エリア地方中核都市（観光地アクセス良好）物件種別賃貸戸建て延床面積90㎡（3LDK相当）民泊形態民泊新法（年間180日上限）想定家賃月額80,000円平均ADR25,000円平均宿泊日数2.0泊運営体制運営代行を活用（売上の20%、OTA運用含む）清掃内製化想定（1回6,000円）6-2. 初期投資の想定費目金額構成比リフォーム費用（部分改修）1,500,000円37.5%消防設備設置600,000円15.0%家具・家電・アメニティ1,500,000円37.5%行政書士費用・諸経費400,000円10.0%初期投資合計4,000,000円100%※物件状態・自治体・規模により大きく変動。フルリフォームが必要な場合は600〜800万円規模になることもあります。6-3. 3シナリオ比較（年間収支）指標保守（30%）標準（40%）最大（49%）年間稼働日数110日146日180日年間予約組数55組73組90組年間売上2,750,000円3,650,000円4,500,000円変動費小計960,000円1,278,000円1,575,000円┗ 清掃・リネン費330,000円438,000円540,000円┗ 運営代行費（20%）550,000円730,000円900,000円┗ 光熱費変動分80,000円110,000円135,000円固定費小計1,200,000円1,200,000円1,200,000円┗ 家賃960,000円960,000円960,000円┗ Wi-Fi・光熱基本・備品ほか240,000円240,000円240,000円経費合計2,160,000円2,478,000円2,775,000円年間経常利益590,000円1,172,000円1,725,000円純利益率21.5%32.1%38.3%投資回収期間約6.8年約3.4年約2.3年6-4. このシミュレーションから読み取れることこのモデルでは、稼働率次第で年間利益が約3倍（59万円〜173万円）に変動します。判断のポイントは次の3つです。保守シナリオでも黒字：稼働率30%でも年間59万円の利益・利益率21.5%。下振れに耐えられる構造になっている。稼働率10%の差で利益が約58万円変動：売上の見立てが投資回収期間を倍以上左右する。標準シナリオで投資回収期間3.4年：この水準が確保できれば、民泊事業として十分に投資妙味がある。逆に、稼働率が20%まで下がると損益分岐点に近づきます。競合分析と集客戦略の精度が、こうした地方物件の成否を決めます。6-5. 数字を改善する打ち手同じモデルでも、以下の打ち手で利益が大きく変わります。打ち手利益インパクトADRを2,000円アップ（コンセプト・写真改善）年間+22〜36万円平均宿泊日数を2.5泊に（連泊割設定）清掃費年10〜15万円削減清掃を内製化（業者→自社）1回4,000円削減で年20〜30万円改善運営代行を一部自社化（20%→10%）年36〜45万円改善「売上を上げる」「変動費を下げる」の両輪で改善することで、保守シナリオでも投資回収期間3〜4年に持っていけるケースが多くあります。7. 民泊と賃貸経営の収益比較｜実質利回りはどれくらい違う？「民泊と賃貸、結局どちらが儲かるの？」という質問に、シミュレーション例で答えます。同一物件で比較した場合上記モデルケース（地方都市・戸建て90㎡、家賃8万円で借り上げ）を例に、普通賃貸（転貸）と民泊運営を比較してみます。項目賃貸（転貸・普通借家）民泊（標準シナリオ）想定家賃収入 / 売上月10万円（年120万円）年365万円諸経費（家賃・管理等）年108万円程度年248万円年間利益約12万円約117万円初期投資120万円程度（敷礼・仲介・簡易準備）400万円実質利回り約10%約29%振れ幅・リスク小（空室リスクのみ）大（稼働率・需要に依存）注目すべきは、絶対利益で見ると民泊は賃貸の約10倍になっている点です。利回りでも民泊が3倍近く優れていますが、それ以上に「稼げる絶対額」のスケールが大きく異なります。「少ない労力で安定収入か（賃貸）」「手間とリスクをかけて大きく稼ぐか（民泊）」という選択になります。利回りの目安民泊の実質利回りは、概ね次の水準を目安にしてください。最低でも10%以上：これを下回ると、賃貸より明らかに不利20〜30%：標準的な民泊事業のライン30〜50%以上：立地・コンセプトが強く、運営も上手くいっている水準「利回り10%を保守シナリオでクリアできるか」が、開業判断の最低ラインになります。8. シミュレーションでよくある7つの失敗開業支援の現場で繰り返し見てきた、典型的な失敗パターンを共有します。失敗1：ADRを希望的観測で高く設定「このエリアの最高値の物件と同じADRが取れるはず」という前提は危険。競合上位3物件ではなく中央値を基準にしてください。失敗2：年平均稼働率しか見ていない民泊は季節変動が大きく、6月・1月・2月は閑散期になりやすい。月次で稼働率を変動させ、閑散期に固定費が払えるかを確認しましょう。失敗3：清掃費の実態を読み違える「自社運営で1回6,000円」と仮置きしても、スタッフ確保ができなければ業者依頼で1万円になります。スタッフ募集の目処も含めてシミュレーションを。失敗4：民泊新法の180日上限を見落とす旅館業や特区民泊と違い、民泊新法は年間180日が営業上限。フル稼働でも稼働率49%までしか出ません。失敗5：立ち上げ期間の売上ゼロを織り込まない開業から最初の予約まで1〜3ヶ月かかるのが普通。レビューがない物件はOTA上で表示されにくいため、初月から満稼働は不可能です。失敗6：消防設備費を甘く見る「数万円で済む」と思っている方が多いですが、戸建て民泊では40〜100万円が現実的。事前見積を必ず取りましょう。失敗7：用途地域・条例の確認漏れそもそも民泊が運営できないエリアや、自治体独自の上乗せ規制がある場合があります。契約前に必ず確認してください。9. 精度を高める3つのコツシミュレーションの精度は、開業後の収益と直結します。プロが実践している3つのコツを紹介します。コツ1：AirDNAなどの市場データを活用する肌感覚や限定的なデータではなく、市場全体の数字を押さえましょう。AirDNAの有料プラン（月1万円〜）では、エリア別月次ADR物件タイプ別稼働率競合物件の予約状況が確認できます。初期投資数百万円の意思決定に使うなら、十分すぎる投資対効果です。コツ2：競合10物件のリスティングを目視確認ツールに加えて、Airbnbで自分の手で競合物件を10件チェックしてください。写真・コンセプト価格戦略（割引・連泊割）レビュー数と内容カレンダーの埋まり方これだけで、市場で何が評価されているかが手触り感を持って分かります。コツ3：業者見積を最低3社取るリフォーム・消防設備・家具家電すべて、最低3社相見積もりが鉄則。同じ仕様でも30〜50%価格差が出ることは普通にあります。10. 自分でやる？プロに任せる？判断基準最後に、開業支援サービスを使うべきかどうかの判断基準を整理します。自分でやるべき人不動産・宿泊業の経験がある民泊運営に時間を割けるDIYや業者交渉が得意規模を小さく始めて学びたいプロに任せるべき人本業を持ちながらサイドで運営したい失敗のコストを最小化したい集客・コンセプト設計に自信がない物件規模が大きく、リスクが高い短期間で立ち上げたい弊社（ココパク）は、民泊の開業支援・運営代行を専門にしています。物件選定・収支シミュレーション作成コンセプト設計・施工デザイン許認可申請・消防設備設計集客（OTA運用・写真撮影・コピーライティング）運営代行（予約管理・清掃手配・カスタマーサポート）を一気通貫でご提供。「数字で勝てる民泊」を、最短で立ち上げたい方の伴走者として動いています。無料の個別相談も承っていますので、シミュレーションのレビューやセカンドオピニオンとしてもお気軽にご活用ください。▶︎ ココパクの民泊開業支援サービスを見る11. よくある質問（FAQ）Q1. 民泊新法と旅館業、どちらが収益性が高いですか？A. 旅館業の方が年間営業日数の上限がないため、収益性は高くなる傾向があります。民泊新法は最大稼働率49%までしか出せません。一方、旅館業は許認可・建築要件のハードルが高く、初期費用も大きくなります。物件の用途地域・建築構造・予算に応じて選択してください。Q2. 副業として民泊を始められますか？A. はい、可能です。ただし、運営代行を活用するか、家族・パートナーと協力できる体制が前提になります。完全に手を抜くと稼働率は確実に落ちるため、月数時間は事業に向き合える環境を確保してください。Q3. 収支シミュレーションのテンプレートはありますか？A. はい。本記事の項目に沿ってExcel/Googleスプレッドシートで作成いただけます。テンプレートをご希望の場合は、ココパクの個別相談からお問い合わせください。物件情報をいただければ、保守・標準・最大の3シナリオで収支シミュレーションを無料で作成いたします。Q4. 実質利回りはどのくらいを目安にすればよいですか？A. 保守シナリオで10%以上、標準シナリオで20〜30%以上を目指してください。これを下回る場合、賃貸経営の方が手間とリスクを考えると有利です。逆に、立地・コンセプトが強い物件では50%超も十分狙えます。Q5. 初期投資はいくらから始められますか？A. 物件規模・状態次第で、最小200万円〜最大2,000万円超まで幅があります。賃貸で築浅マンション1Rなら100〜200万円、戸建てフルリフォームなら800〜1,500万円が目安です。Q6. 失敗しないために最も重要なことは何ですか？A. 「保守シナリオでも黒字化できる物件」だけを選ぶことです。立地・コンセプト・価格戦略を含め、稼働率30%でも回る事業計画を作れない物件は、開業を見送る判断も重要です。まとめ｜民泊の収支シミュレーションは「保守」で組む民泊の収支シミュレーションで最も大切なのは、3シナリオ（保守・標準・最大）で組み、保守シナリオでも黒字化できることを確認することです。本記事の重要ポイントを最後に整理します。売上の計算式：ADR × 稼働日数。AirDNAと競合10物件目視で精度を上げる経費の構造：変動費（清掃・代行・OTA）+ 固定費（家賃・光熱費等）初期費用：リフォーム500〜600万円・消防設備40〜100万円が見落とされやすい実質利回り目安：最低10%・標準20〜30%・上振れ50%超シナリオ作成：保守30% / 標準40〜50% / 最大49%（民泊新法）「うちの物件で本当に数字が回るか分からない」「事業計画のセカンドオピニオンが欲しい」とお考えの方は、ぜひ一度、開業支援のプロにご相談ください。物件情報をお預かりすれば、3シナリオの収支シミュレーションを無料で作成いたします。▶︎ ココパクに収支シミュレーションを依頼する（無料）民泊開業の成否は、開業前の準備で8割決まります。数字で勝てる民泊を、一緒に作りましょう。本記事のモデルケースは説明用の仮想シナリオです。数値は2026年4月時点の市場データをもとにした目安値であり、エリア・物件・時期により大きく変動します。実際の意思決定は、必ず最新の市場データと専門家のレビューをもとに行ってください。