累計予約売上750万円。平均客室単価（ADR）7.8万円。1予約で最高24万円。これは当社が長崎で直営する大型一棟貸し（約200㎡・最大10名）が生み出している実数です。予約は1年先まで埋まり、ゲストの約47%は海外から訪れています。そして、これは特別に恵まれた一棟だけの話ではありません。当社が北海道で直営する、賃貸なら家賃4万円が上限だった約80㎡の古民家でも、1年間の営業利益は約251万円、実質利回りは約27%を記録しました。一般的な賃貸経営の利回り3〜5%とは、文字通り桁が違います。一方で、観光庁のデータを見ると、民泊（住宅宿泊事業）の届出のうち約36%はすでに廃止されています。同じ民泊なのに、儲かる人と儲からない人がはっきり分かれているのが現実です。本記事では、机上のシミュレーションではなく当社直営物件の実数を公開しながら、民泊の収益構造（売上→経費→利益）を分解し、儲かる民泊と儲からない民泊の分岐条件までリアルに解説します。1. 高単価型の実力｜ADR7.8万円の一棟貸しが累計予約売上750万円を生む冒頭で触れた長崎の一棟貸しから見ていきます。民泊の売上は「宿泊単価（ADR）×稼働」で決まるため、単価を引き上げられる物件は、利益の伸び方そのものが変わります。当社が長崎で直営する大型一棟貸しの実数が、その証拠です。【当社の実証例】長崎・約200㎡・最大10名の一棟貸し平均客室単価（ADR）： 7.8万円（市場平均の約6回分）海外ゲスト比率： 47%最高単価の予約： 1予約24万円予約状況： 1年先まで予約が入る2026年5月実績： OTA手数料控除後の純収入約61.8万円（14泊11件）1泊平均単価： 約5.2万円平均宿泊人数： 6.3名累計予約売上： 750万円この物件が高単価を取れる理由は、大人数グループ×連泊×インバウンドという需要を一棟でまとめて受けられるからです。1泊5万円と聞くと高く感じますが、6名で割れば1人あたり1万円以下。ホテルの2部屋分より安く、ゲストにとっても合理的な価格です。単価1.4万円前後の標準的な民泊と、ADR7.8万円の大型一棟貸しでは、同じ稼働率でも売上が数倍変わります。「どの物件で始めるか」の時点で、収益の上限はほぼ決まっているのです。2. 賃貸家賃4万円の古民家が営業利益251万円｜北海道直営の年間PL高単価の一棟貸しは特別に見えるかもしれません。では、賃貸に出せば家賃4万円という地方の古民家はどうでしょうか。当社の北海道直営物件は、その古民家から民泊で年間251万円の営業利益を生んでいます。【当社の実証例】北海道・約80㎡古民家（賃貸想定家賃4万円）の年間PL年間売上： 3,229,270円年間経費： 717,658円営業利益： 2,511,612円実質利回り： 約27%ゲスト評価： Airbnb評価4.98・レビュー55件超この物件は、賃貸市場に出せば家賃4万円が相場の地方の古民家です。賃貸なら年間48万円。民泊なら年間利益251万円。同じ建物から生まれるお金が5倍以上変わりました。ポイントは、この数字が「都心の一等地」ではなく、賃貸としては評価されない地方物件から生まれていることです。民泊の収益は立地の家賃相場ではなく、「宿泊単価×稼働」という別のルールで決まります。だからこそ、しくみを理解した人が儲かり、理解しないまま始めた人が儲からない。次章から、その収益構造を分解していきます。3. 高単価型ならさらに伸びる｜ADR7.8万円の一棟貸しが月61.8万円を稼ぐ理由収益構造が「単価×稼働」で決まる以上、単価を引き上げられる物件は利益の伸び方が変わります。当社が長崎で直営する大型一棟貸しの実数がその証拠です。【当社の実証例】長崎・約200㎡・最大10名の一棟貸し平均客室単価（ADR）： 7.8万円（市場平均の約6回分）海外ゲスト比率： 47%最高単価の予約： 1予約24万円予約状況： 1年先まで予約が入る2026年5月実績： OTA手数料控除後の純収入約61.8万円（14泊11件）1泊平均単価： 約5.2万円平均宿泊人数： 6.3名累計予約売上： 750万円この物件が高単価を取れる理由は、大人数グループ×連泊×インバウンドという需要を一棟でまとめて受けられるからです。1泊5万円と聞くと高く感じますが、6名で割れば1人あたり1万円以下。ホテルの2部屋分より安く、ゲストにとっても合理的な価格です。単価1.4万円前後の標準的な民泊と、ADR7.8万円の大型一棟貸しでは、同じ稼働率でも売上が数倍変わります。「どの物件で始めるか」の時点で、収益の上限はほぼ決まっているのです。4. 賃貸利回り3〜5%との比較｜民泊の利回り27%は「事業の利回り」不動産投資の定番である賃貸経営と、数字で比較してみます。賃貸経営の実質利回り： 一般に3〜5%程度当社北海道直営の実質利回り： 約27%賃貸の5倍以上の利回りですが、この差には理由があります。賃貸は「貸したら終わり」に近い不労所得型。一方、民泊は価格調整・ゲスト対応・清掃管理という運営が伴う事業型の収益です。利回り27%は、その運営努力（または代行費）を含んだ数字だと理解してください。ただし、民泊には賃貸にない強みが2つあります。1つ目は、賃貸市場のマイナス評価をプラスに転換できることです。当社の北海道物件は「駅から遠い」「浴室がユニットバス」という理由で家賃4万円の評価でした。しかし訪日ゲストにとっては「自然を体験できるロケーション」であり、バスタブの有無は大きな問題になりません。賃貸で値段がつかない物件ほど、民泊での化け方が大きいのです。実際この物件は、月商が最高47万円まで伸びています。2つ目は、出口の柔軟性です。民泊は撤退時に賃貸へ切り替えるという選択肢を残せます。後述する観光庁データでも、廃止された民泊の約58%は他用途への転用であり、「撤退=全損」ではありません。5. それでも約36%が廃業する理由｜儲からない民泊の共通点は「コストの過小評価」ここまで読むと民泊は良いことずくめに見えますが、現実の統計は厳しい数字を示しています。観光庁の民泊制度ポータルによると、2026年5月時点で住宅宿泊事業の届出63,658件のうち、廃止は22,913件。実に約36%が市場から退出しています（うち約58%は旅館業等への転用を含む他用途への切り替え）。第2章で見たとおり、損益分岐点は年25泊前後と低いにもかかわらず、なぜ3分の1以上が撤退するのか。当社が開業支援・運営の現場で見てきた「儲からない民泊」には共通点があります。運営コストの過小評価： 初期投資ばかり気にして、清掃費・光熱費・OTA手数料などのランニングコストを甘く見積もる安易な値下げ： 予約が伸び悩むとすぐに価格を下げ、稼働は埋まるのに利益が残らない状態に陥る収支シミュレーションの欠如： そもそも「何泊で黒字か」「経費率は何%か」を数字で把握しないまま開業する最悪のシナリオを避けるために典型的な失敗の流れは「コスト過小評価→想定より手残りが少ない→焦って値下げ→売上は微増でも利益が消える→撤退」です。値下げは最後の手段であり、予約が伸びないときにまず見直すべきは写真・ページ・価格設定の精度、その次に収支構造です。開業前に稼働率を保守的に置いた収支シミュレーションを作り、撤退ラインまで決めておくこと。これが廃業する36%に入らないための最低条件です。6. 儲かる民泊と儲からない民泊の分岐条件｜物件・価格・運営の3つで決まる当社の直営運営と開業支援の経験から、儲かる/儲からないを分ける条件は次の3点に集約されます。分岐条件1：物件（誰に貸すかを先に決める）狙うべきは親子3世代・グループ旅行・ペット連れといった、宿泊単価が高く競合が少ない層です。相性が良いのは80㎡以上・3ベッドルーム以上で駐車場が近く、眺望や庭や内装で差別化できる物件。「どう運営するか」より先に「誰に何を売るか」でコンセプトを決めるのが当社の鉄則です。実際、家賃相場4万円の物件をファミリー×ペット連れに特化させ、ドッグランに投資したことが月商47万円につながりました。分岐条件2：価格（365日のダイナミックプライシング）儲かる民泊は、周辺需要・季節・イベント・競合価格を分析ツールで365日調整しています。需要の高い日は強気に値上げし、空室リスクのある日だけ戦略的に下げる。月1回程度の価格調整では機会損失が積み上がります。全日程一律料金のまま「儲からない」と嘆くのは、収益の伸びしろを自ら捨てている状態です。分岐条件3：運営（制度と経費率を織り込んだ計画）民泊新法（届出制）で運営する場合は年間180日の営業上限があるため、当社は実質稼働率40%で保守的に計画を組みます。180日制限のない旅館業法（許可制）が取れる物件かどうかも、収益の上限を左右する重要な分岐です。また、代行に任せて利益率30%を取るか、内製化して50〜60%を狙うかで、同じ売上でも手残りは大きく変わります。自分の稼働可能時間と目標利益から逆算して運営体制を選んでください。7. よくある質問（FAQ）Q1. 民泊は平均でいくら儲かりますか？A. 平均値よりも「物件と運営体制で数倍変わる」が実態に即した答えです。 一般に語られる目安は年間数百万円程度の売上レンジですが、当社直営では約80㎡の地方古民家で年間売上約323万円・営業利益約251万円、約200㎡の大型一棟貸しでは月の純収入約61.8万円（2026年5月実績）と、物件タイプで大きく異なります。平均像ではなく、検討中の物件での収支シミュレーションを作ることをおすすめします。Q2. 民泊が儲からない一番の原因は何ですか？A. 運営コストの過小評価と、それに続く安易な値下げです。 OTA手数料・代行費・光熱費・清掃費で経費は売上の45〜55%に達するのが標準的で、これを見込まない収支計画は必ず狂います。予約が伸びないときは値下げの前に、写真・リスティング・価格設定の精度と収支構造の見直しが先です。Q3. 180日制限があっても儲かりますか？A. 損益分岐点は年25泊前後（稼働率約7%）のため、180日制限下でも黒字化のハードル自体は低いです。 当社は民泊新法物件の場合、実質稼働率40%で保守的に収支を組みます。本格的に利益を伸ばしたい場合は、180日制限のない旅館業法（簡易宿所）が取得できる物件を選ぶのが有力な選択肢です。Q4. 賃貸経営と民泊はどちらが得ですか？A. 収益性なら民泊、手間の少なさなら賃貸です。 利回りで見れば賃貸の3〜5%に対し、当社直営の実例では約27%と大きな差があります。ただし民泊は運営が伴う事業であり、代行に任せる場合はその費用を織り込む必要があります。撤退時には賃貸へ切り替える出口も残せるため、遊休物件なら「まず民泊で試し、ダメなら賃貸」という順番が合理的です。8. 民泊の収益シミュレーションをお考えの方へ民泊が儲かるかどうかは、才能や運ではなく、物件選定・価格戦略・運営体制という設計で決まります。当社は北海道・長崎の直営物件で得た実データをもとに、お客様の物件・エリアに合わせた収支シミュレーションの作成から開業・運営まで伴走しています。「うちの物件だといくら儲かるのか」を数字で確かめたい方は、お気軽にご相談ください。▼無料相談はこちらhttps://cocopaku.com/contact